Петр Яковлев публикует статью
10637
Анонс:

Споры о плюсах и минусах ипотеки идут не одно десятилетие. Противники долгосрочных кредитов снимают квартиры, ждут падения цен на рынке недвижимости, ругают ставки и твердят о бешеной переплате. Действительно, за 1015 лет клиент выплачивает банку стоимость двух, а то и трех квартир! Сторонники ипотеки отмечают, что инфляция не позволяет скопить на квартиру, поскольку накопленная сумма постоянно обесценивается.

Кредитный договор нужно читать от корки до корки

«Нет более прямого и надежного способа захватить контроль над нацией, чем через ее систему кредитования». Филлип А. Бенсон, президент Ассоциации банкиров США, 8 июня 1839 г.

Споры о плюсах и минусах ипотеки идут не одно десятилетие. Противники долгосрочных кредитов снимают квартиры, ждут падения цен на рынке недвижимости, ругают ставки и твердят о бешеной переплате. Действительно, за 1015 лет клиент выплачивает банку стоимость двух, а то и трех квартир! Сторонники ипотеки отмечают, что инфляция не позволяет скопить на квартиру, поскольку накопленная сумма постоянно обесценивается.

Специалисты настоятельно советуют при заключении кредитного договора внимательно читать все его пункты, особенно те, которые написаны мелким шрифтом или обозначены звездочкой. Почему-то банковские служащие предоставляют возможность ознакомиться с документом только во время его подписания, когда быстро осилить все юридические тонкости не так-то просто. И, прочитав полстраницы, клиент подписывает договор. А потом начинаются неприятные сюрпризы!

Чтобы этого избежать, читайте договор от корки до корки и не стесняйтесь требовать разъяснений от кредитных менеджеров. По закону они обязаны ответить на все ваши вопросы.

Итак, основным документом, который определяет взаимоотношения заемщика и банка, является кредитный договор, имеющий такую структуру:

  • Предмет договора
  • Порядок предоставления кредита
  • Порядок использования и возврата кредита
  • Права и обязанности
  • Ответственность сторон
  • Реквизиты

В разделе «Предмет договора» четко формулируется, какую сумму, в какой валюте, на какой срок и под какие проценты дает банк. С суммой и валютой непонимания обычно не возникает, так как вряд ли и заемщик, и банк будут связываться с какими-нибудь «экзотическими» для нашего финансового рынка валютами вроде швейцарских франков или японских иен. Со сроками тоже на первый взгляд все просто: их фиксируют в месяцах, да еще и «фору» могут дать. Например, при оформлении кредита на 20 лет, банк пишет в договоре 242 месяца. Но в условиях финансового кризиса банк может захотеть досрочно получить деньги! Поэтому к пункту о сроках тоже надо быть внимательными.

В пункте «Указание процентной ставки» просто прописывается размер процентной ставки. Но есть и другие варианты. Так, банк может «привязать» свой процент к ставке рефинансирования Нацбанком, индексу LIBOR (международного ценового ориентира стоимости кредитных ресурсов) или чему-нибудь еще. Ставка может быть фиксированной и плавающей, хотя последняя только начинает внедряться украинскими банками. Кредит в гривне выдается под более высокую процентную ставку, чем в иностранной валюте, потому что гривна менее устойчивая валюта, и, выдавая кредит в гривне, банк рискует больше. Если кредит берется в долларах, а за время действия кредитного договора курс доллара вырастет, то рискует заемщик (хотя экономит при этом на ставке).

Также в разделе «Предмет договора»  в пункте о предмете залога  записывается то, на какие цели берется кредит (приобретение квартиры, ее адрес, сумма кредита) и определяется его обеспечение. И этим обеспечением становится не только эта квартира! Это лишь первое обеспечение! То есть, если вы перестанете выплачивать кредит, в первую очередь банк заберет у вас ее. Но когда цены на недвижимость падают, стоимость квартиры в момент реализации может быть ниже, чем размер остающегося кредита. Именно по этой причине банк может внести в договор пункт об ответственности заемщика всем своим имуществом.

Наконец, пункте о страховании заемщика и залогового имущества. Не рассчитывайте, что страхуют вас! Для заемщика процедура страхования  это только дополнительные 1,522%  годовых к процентной ставке. А в случае чего страховку получит банк-кредитор.

Раздел «Порядок предоставления кредита» посвящен тому, в какой момент и в какой форме (наличные, безналичные) происходит зачисление денежных средств. Непосредственно заемщика этот вопрос мало касается, так как заемщику (т.е.  покупателю жилой недвижимости) надо только предупредить продавца, что ипотечная сделка пойдет через указанный банк. В дальнейшем напрямую «общаться» друг с другом будут продавец и банк.

Разделом «Порядок использования и возврата кредита» уточняется порядок погашения кредита. Здесь же указываются конкретные размеры (суммы) платежей и оговаривается возможность возвращать долг досрочно. В сегодняшних условиях банки не возражают против этого, но  читайте внимательно!  устанавливают определенный срок (36 месяцев), в течение которого за досрочные выплаты начисляются повышенные проценты. Дальше в этом пункте описывается последовательность, в которой происходит списание денежных средств заемщика в случае возникновения просрочки (пени и штрафы за просрочку по процентам, по сумме кредита, по просроченным процентам и т.д.)

«Права и обязанности» и «Ответственность сторон» банки разделяют с заемщмками по принципу «чьи деньги, тот и прав». То есть себе они оставляют права, а обязанности отдают свом клиентам, дополняя их ответственностью. При множестве вариантов стратегии, тактика практически везде одинаковая: любое действие с заложенной квартирой возможно только с согласия банка (ремонт с перепланировкой, прописка родственников). Банк также вправе проверять, действительно ли вы используете квартиру для собственного проживания. И нюансы личной жизни заемщика (развод, изменение паспортных данные или места работы) также должны доводиться до сведения банка.

Мировая банковская практика подтверждает правильность мысли сэр Филлипа А. Бенсона: система кредитования действительно способна стать самым надежным способом контроля над нацией.

Улучшить сайт Соцсети